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Aumentano del 20% le imposte sull'acquisto degli immobili diversi
dalla prima casa
L'effetto dell'incremento del valore minimo da denunciare al rogito. Più cari i mutui per comprare case di villeggiatura e da investimento.
Costerà di più comprare un immobile: ma stavolta non sono in ballo gli incrementi sul prezzo, ma quelli dei tributi sull'acquisto: è l'effetto delle decisioni del Governo, culminate con la legge 30 luglio 2004 n. 191.
Le misure prese sono tre:
- Cresce del 20% rispetto al 2003 il valore su cui calcolare le imposte sull'acquisto per tutti gli immobili con esclusione della prima casa e di chi compra con Iva da un impresa edilizia (case di nuova costruzione). Colpiti, perciò, non sole le abitazioni di villeggiatura, ma anche quelle affittate ad altri, gli uffici, i negozi, i laboratori, i magazzini, i capannoni e i terreni agricoli.
- Moltiplicata per otto (da 0,25 al 2%) la tassazione dei mutui;
- Aumentato il costo del bollo sugli atti.
Va ricordato che già a nel gennaio del 2004 la base minima per le imposte era stata gia aumentata del 10%, anche per la prima casa stessa.
A queste decisioni si aggiunge la proroga dei termini per il condono edilizio, le cui regole saranno parzialmente dettate da leggi delle Regioni.
Imposte sull'acquisto
Le aliquote (cioè le percentuali sul prezzo denunciato) che il Fisco si trattiene su compravendite, successioni e donazioni non sono cambiate. E' invece aumentato il valore minimo dell'immobile che bisogna dichiarare nel rogito o negli atti per non subire accertamenti fiscali.
Qui occorre far chiarezza. Come è noto (o, almeno, dovrebbe esserlo), il testo unico dell'imposte di registro impone nell'articolo 51 di dichiarare il reale valore di compravendita di un immobile, pena pesanti sanzioni. Anzi, ad esser più precisi, il "valore venale in comune commercio", cioè quello di mercato, costringendo così a dichiarare di più anche chi, volutamente, vende sotto prezzo (per esempio, un genitore ai figli). Se però molti italiani non fanno così, e dichiarano assai meno, a indurli non è soprattutto la propensione all'evasione fiscale, ma la legge stessa. Anzi lo stesso Testo Unico, che nell'articolo 52 afferma che chi dichiara almeno un altro valore "virtuale", evita gli accertamenti fiscali. Tale valore, detto "catastale" o "fiscale", è pari in media a un terzo di quello di mercato a cui avvengono le compravendite.
Per fare un esempio concreto, è come se, davanti a un semaforo ci fosse un cartello che dice: "Non puoi attraversare con il rosso, pena una multa salata. Però ti garantiamo che, se passi ugualmente, nessun vigile potrà mai controllare questo semaforo. Solo se avrai un incidente ti tartasseremo".
Gli incidenti, nel caso di compravendite con valore sottostimato, sono piuttosto rari, perfino nei casi in cui acquirente e venditore finiscono per litigare davanti al giudice. E così anche molti cittadini normalmente ligi alla legge finiscono per dichiarare, se non proprio il valore catastale, un 10 per cento circa in più. Un aumento giustificato dal timore di far brutta figura, denunciando il valore fiscale tondo tondo.
Che i valori denunciati siano spesso sottostimati è, naturalmente, indimostrabile, ma da tutti risaputo. Anche dal Parlamento, evidentemente: in caso contrario nessuno si sarebbe preso la briga di aumentare il valore catastale.
In definitiva, d'ora in poi la rendita catastale rivalutata di un immobile (quella da riportare nella dichiarazione dei redditi), che fino all'anno scorso andava moltiplicata per 100 per avere il valore minimo, va da oggi moltiplicata per due diversi numeri. E cioè 110, se si tratta di una prima casa e 120 se si tratta di un altro tipo di immobile (abitazione affittata ad altri, casa di villeggiatura). Un identico aumento del 20% si ha per uffici, laboratori, negozi, capannoni, terreni. Questa moltiplicazione vale solo ai sensi delle imposte sul trasferimento soggette a registro (di fatto, quelle sulla compravendita degli immobili "usati" e su quelli donati o ereditati). Per quelle soggette a Iva si applicano ancora i moltiplicatori vigenti fino al 2003.
Mutui
Cresce dallo 0,25% al 2% dell'imposta sui mutui ipotecari sottoscritti. Perciò per potere avere, per esempio, 100 mila € di prestito per l'acquisto di un'abitazione diversa dalla prima casa, bisognerà chiederne 102 mila (anzi, ad essere più precisi, 102.040 €). Ma poiché anche quei 2 mila € e rotti sono prestati ad interesse da banche e finanziarie, il costo per il cittadino sarà ancora maggiore. Oggi ipotizzando un buon tasso variabile (il 3,6% annuo) e che gli interessi non crescano, la spesa finale ammonterà a circa 2.450 €. Il discorso non vale però per i prestiti concessi per comprare o ristrutturare un immobile da chi gode dei requisiti per l'acquisto della prima casa. Coinvolti inoltre solo i nuovi mutui, non quelli già sottoscritti. Esenti i prestiti personali e i mutui per l'acquisto di immobili diversi dalle abitazioni (come ha chiarito una norma interpretativa, varata in seguito).
Bolli e altri costi burocratici della compravendita
Sale da 165,27 € a 176 € l'imposta di bollo dovuta sugli atti relativi a diritti immobiliari registrati con procedure telematiche (cioè, ormai, tutte le compravendite, le successioni e le donazioni). La differenza è quindi di 10,73 € in più. Tale imposta è sostitutiva del bollo su ogni quattro fogli precedentemente previsto sugli atti (cresciuto nel frattempo da 10,33 a 11 €). Restano invece invariati altri "mini" tributi (per esempio, tassa ipotecaria, diritti per la voltura catastale) il cui importo è stimabile intorno agli 85 € complessivi per atto.
L'incremento del valore denunciato al rogito può avere un limitato effetto anche sul versamento della 'tassa d'archivio' che non è, a dire il vero, un tributo fiscale, ma un versamento che il cittadino è costretto a fare per la tenuta degli archivi notarili al momento dell'acquisto immobiliare. Infatti la tassa d'archivio è determinata in misura fissa, ma che varia a seconda di valori minimi e massimi denunciati nel rogito. Per esempio, per se il prezzo dichiarato è di 139 mila €, la tassa è di 35,3 €, ma se il prezzo sale a 140 mila €, la tassa cresce a 39 €.
Principali tributi sulle compravendite di fabbricati
| Tipo di acquisto |
Imposta di registro |
Iva |
Imposte ipotecarie e catastali |
Imposta di bollo |
Altri tributi (stima) |
| Prima casa venduta da privato |
3% valore in commercio |
0 |
258,22 € |
176 € |
85 € |
| 7% valore in commercio |
7% valore in commercio |
0 |
3% valore in commercio |
176 € |
85 € |
| Prima casa venduta da impresa costruttrice |
129,11 € |
4% prezzo denunciato |
258,22 € |
176 € |
85 € |
| Altra casa senza agevolazioni e non di lusso, o ufficio o negozio venduti da impresa costruttrice, in fabbricati definiti a prevalente destinazione abitativa dalla legge Tupini |
129,11 € |
10% prezzo denunciato |
258,22 € |
176 € |
85 € |
| Casa di lusso venduta da impresa costruttrice |
129,11 € |
20% prezzo denunciato |
258,22 € |
176 € |
85 € | Fonte: Ufficio studi Confappi-Federamministratori
Il Calcolo del valore catastale
| Tipo di immobile |
Moltiplicatore ai fini imposte di registro, ipotecarie e catastali |
Moltiplicatore ai fini Iva e Ici |
| FABBRICATI |
Moltiplicatore ai fini imposte di registro, ipotecarie e catastali |
| Abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa |
120 |
100 |
| Altre abitazioni; collegi, caserme, ospedali, biblioteche, magazzini, laboratori, box, garage, tettoie, palestre ecc. |
60 |
50 |
| Negozi e botteghe, chiese, stazioni fari |
40,8 |
34 |
| TERRENI |
Base: reddito dominicale rivalutato |
| Terreni non edificabili |
90 |
75
(Solo ai fini Ici) | Fonte: Ufficio studi Confappi-Fna
Aumento delle imposte sulla prima casa
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2003 |
Agosto 2004 |
Variazione |
| Tributi sul trasferimento |
2.658,22 |
2.898,22 |
9,03% |
| Bollo su compravendita |
165,27 |
176 |
6,49% |
| Totale costi fiscali (senza mutuo) |
2.823,49 |
3.074,22 |
8,89% |
Imposta sostitutiva sul mutuo +
ammortamento decennale al 3,6%
di tasso annuo |
165,27 |
176,00 |
6,49% |
| Totale costi fiscali (con mutuo) |
3.077,49 |
3.328,22 |
8,14% | Fonte: Ufficio studi Confappi-Fna
Aumento delle imposte su altre abitazioni
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2003 |
Agosto 2004 |
Variazione |
| Tributi sul trasferimento |
8.000,00 |
9.600,00 |
20,00% |
| Bollo su compravendita |
165,27 |
176,00 |
6,49% |
| Totale costi fiscali (senza mutuo) |
8.165,27 |
9.776,00 |
19,73% |
Imposta sostitutiva sul mutuo +
ammortamento decennale al 3,6%
di tasso annuo |
254,00 |
2.068,00 |
715,28% |
| Totale costi fiscali (con mutuo) |
8.419,27 |
11.844,00 |
40,67% |
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